购买高层住宅应该注意事项

 

 高层住宅的独到优势

    首先是节约用地，尺度适宜。以一幢20层的高层住宅为例，其高度约为58米左右，容易形成居住建筑的特点和氛围。从观赏角度看，比较接近自然、不太压抑；

    其次是户型优越。以单元式为例，高层住宅其平面布局基本相同，只是多加了一部电梯，因此，具有良好的通风、采光、观景效果和良好的户内布局；

    其三是价格易接受。由于每户分摊的公用面积不大，价格相对偏低，易为购房者所接受。

    最重要的是高层住宅更加符合现行的国家技术设计规范。从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形，而且折旧年限长。另外还有双路供水，供电系统，可提供更有保障的供应、集中安全的住宅环境、规模化的管理服务。

    各楼层的利弊权衡

    高层住宅并不是说越高就越好。同一套户型，所在的楼层不一样，居住感觉也会大不相同，每层楼都有自己的小气候。楼层不同，对我们的生活影响也不同。

    低楼层

    先说说一般不被购房者尤其是年轻购房者看中的低楼层吧，一楼到三楼，人们通常生活在树冠下，离地面很近，常常能倾听到树枝敲打窗户；要说心理上舒适，这里是最好的；同外部世界保持现实联系，不用朝下瞧人。但接近地面的生活也有不足：一层到三层离地面很近，虽然得到心理上的舒适感，但是低层空气循环减缓、阴影和湿度大、通风不好的楼区污染也比较严重。一般人会认为，三楼是最理想的，而恰恰正是这里集结了大量有害物质。四楼、五楼的有害物质就少得多，因为它们开始下沉或水平方向消散。

    中间楼层

    现代社会，高楼大厦的住宅，使人有种“一览众楼小”的感觉，高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，采光较好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。那么，是不是越高越好呢？

    有人认为高层空气清新、噪声也少、景色也很优美，而这前提是你所居住的小高层周边处于一个什么样的环境，你所住的高层的周边没山没水，看到的只是前面楼座的“后脑勺”，“享受”着城市的各种光电污染能说是景色好？其实很多住高层想观景的自己却成了“景观”，让对面同等楼层的住户把自己的小家看的通透，而低楼层却因视线死角及地面树木及低矮建筑的阻挡却具有很好的私密性。

    说到楼高自然风大，很多住户住着住着往往会感觉自然风有时大过头了，再就是高层的空气也并不像想象的那么新鲜，大大小小的烟囱几乎包围城市，30米以上难免集结起有害物质。8——11层是环境学上所谓的扬灰层，空气中的尘埃、有害物质在这个高度有个停留的过程，其实由于“峡谷效应”的影响（“峡谷效应”指的是周边有公交干道或工厂、以及高楼密集的住宅），在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个“高度”，大概在30米左右。也就是8－11层之间。眼下很多小区密集区高层住宅的中间位置有一个“污染物高密度区域”。说白了，这些楼宇的8－11楼之间灰尘会逗留其间，在此过程中，居住者会与灰尘“同呼吸共命运”一段时间后再“吻别”。

    而且这里正好是噪音较大的空间，许多消费者以为身居高楼就能“远离尘嚣”，谁能想到，真正在一楼倾听车辆噪声，还不如在8－14层听得真切。这是因为，声波的路线跟树木和建筑物的多少有关。声音通常以最短的路线传播，有时高层同样听见汽车干线上的嘈杂声，原来，有时声音会自由地往上走，直至高层的窗户。声波是以立体传播的，向上的并不比向两边的弱，高层楼接收到的声波要比同一幢楼低层来得强。而低楼层却因受到周围低矮建筑物及树木等物的阻档和吸收而相对减少了噪音，这个因素在选择住宅时也是不容忽视的。

    15层以上的高楼层

    其实，在西方一些国家住在高楼上有一种超越之感,就像西方人在哥特式建筑前所享有的感受一样，对他们而言住高层是一种追求生活品质的象征。因为一般15楼以上噪音会越来越小,夜里可以安安心心睡个好觉。空气污染状况也是从15层以上越来越小的，对于追求健康生活的人是再好不过了。

    一些工薪阶层购买高层时，首先会考虑到物业管理费的多少？电梯会不会停电而导致爬楼梯？其实这些都是大可放心的。在多数城市的楼盘中，为了更好的销售高层住宅，物业管理费并不是越高越贵的，一般都是全楼统一标准，住在高层上的人相对来说就合适了许多。而为了防止电梯有停电的状况给人带来的不便，所以电梯的供电系统都是双项供电，高层也是基本不存在电梯无法使用的问题的。

    综合以上因素，相信每个人心中都已经有了一个答案。其实，真正好的楼层就是适合自己的楼层。

    电梯若达到了报废期限需更换，谁买单？

    一些人对于高层住宅抱有犹豫态度，是因为高层住宅都离不开电梯，而电梯是有使用寿命的，如果电梯达到了报废期限，该由谁来掏钱购置新电梯呢？

    针对此种顾虑，笔者在这里给予详细的解答：电梯属商品房的共用设施设备，1999年实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和2003年9月1日起实施的《物业管理条例》对该问题均做了规定：购房者在购买商品房时，应当与售房者签订有关维修基金缴交约定，按购房款的一定比例(我省是2％)向售房单位缴交商品房共用部位共用设施设备维修基金。

    售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。业主大会成立后，应制定业主公约，其中包括约定电梯等公用设施维修基金的续交办法，公约对全体业主有约束力。业主大会选聘物业管理企业后，经业主委员会同意，维修基金移交给物业管理企业代管，并定期接受业主委员会的检查与监督。维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

    一旦电梯在保修期间内出现故障，应由建设单位负责维修；超过保修期出现故障或到使用年限，应由物业管理企业提出计划，经业主委员会批准，用维修基金更换电梯。